二手房过户全流程：从签约到拿证要跑几趟、花多少钱

买二手房最怕流程不清、钱房两空。整个流程大致分六步，顺利的话30到45天走完，费用除房款外还有税费和中介费。

第一步签合同和交定金。定金一般为总价的1%到5%，写清违约责任：卖方违约双倍返还，买方违约定金不退。合同里必须约定过户时间、户口迁出时间和物业交割时间。

第二步查档和贷款预审。买方查自己的征信和贷款额度，卖方查房屋是否有抵押、查封。房子有贷款未还清的，要先解押，解押资金谁出、什么时候出，提前写进合同。

第三步网签。在房管部门系统里签订正式买卖合同，网签后房子被锁定，防止一房二卖。网签价影响税费，但低于评估价会被税务部门核定，别为省税做低网签价，风险大于收益。

第四步缴税过户。买方带身份证、户口本、婚姻证明、网签合同；卖方带房本、身份证。税费常见构成：契税1%到3%按面积和套数定，增值税满两年免征，个人所得税满五唯一免征，不满五唯一按差额20%或全额1%征收。一套200万的房子，税费可能从2万到十几万不等。

第五步领证和抵押。过户后一般3到5个工作日领新证，贷款购房的接着办抵押登记，银行放款给卖方。

第六步物业交割。抄水电燃气表、结清物业费供暖费、移交钥匙和门禁卡，户口未迁出的按合同追责。留1到5万尾款在交割完成后支付，是常见做法。

常见坑：卖方配偶未签字导致合同无效；房子有租约，买卖不破租赁，租客不搬；学区房学位已被占用。签约前查清这三点，比事后打官司省心得多。