二手房看房只看装修就亏了：8个必问问题和查证方法

二手房看房平均每套停留20—40分钟，很多人把时间花在看装修上，真正影响居住和转手的问题没问。按下面8个问题走，能筛掉一半隐患。

问题一，房本满几年、是否唯一。满五唯一和不满二，税费差几万到十几万。以总价200万、90平方米为例，不满二需缴增值税约10.5万，满五唯一可免，这笔钱要在谈价前算清。

问题二，是否有抵押或查封。让卖方拉不动产登记信息查询单，看抵押金额和查封记录。有抵押的，过户前需解押，资金监管走银行，别私下打款。

问题三，户口是否迁出。尤其学区房，原房主户口不迁，孩子入学可能被卡。合同里约定迁出期限和违约金（常见总价1%—5%），并到派出所核实。

问题四，学区名额是否被占用。六年一学位或九年一学位的城市，问清近6年是否有孩子用该房产入学，到区教育局或学校查，别只听中介说。

问题五，房屋是否漏水、反潮。看卫生间和厨房顶面、外墙内侧、飘窗下方。顶楼重点看屋面，一楼看返潮。雨天看房最有效，晴天可问楼下邻居。

问题六，物业费和供暖费是否结清。到物业查欠费记录，交割前结清并留凭证。欠费几千元看似小事，过户后可能落到买家头上。

问题七，房龄和贷款年限。房龄超过20年，部分银行商贷年限缩短，公积金贷款限制更多。计划贷款30年的，先问银行该房可贷年限，再谈价。

问题八，邻居和噪音。白天看一次、晚上8点后再看一次，听楼上走动、隔壁电视、临街车流。临街和临电梯井的差价，通常在总价3%—8%。

查证方法：不动产登记信息到政务大厅或线上平台查；学区问教育局；欠费问物业；抵押和查封看查询单；户口问派出所。每项花10—20分钟，比看十套装修强的多。

一个真实案例：有人看中一套精装房，签约后才发现原房主户口未迁、学区名额已用，孩子入学被调剂，转手时买家压价15万。装修值5万，隐性损失15万。看房先看证，再看墙。