二手房过户全流程：从签约到拿证要跑几趟、花多少钱

买二手房最怕流程乱。正常路径是：签买卖合同并付定金、办理贷款（如需）、缴税过户、领新证、交割物业。全款买家从签约到拿证约7到15个工作日，贷款买家加审批和抵押，约1到2个月。

签约当天要核三样：房产证真伪（到不动产登记中心查档）、房屋是否抵押或查封、卖家婚姻状况和共有人是否到场。定金一般2到10万元，写进合同并约定违约双倍返还。中介费常见1%到2%，签约前谈好。

贷款环节，银行面签后等审批，通常5到10个工作日。评估费几百元，部分银行免。注意贷款额度按评估价而非成交价算，评估价偏低时首付要补。批贷后办理过户，过户当天买方到场签字。

税费是大头。契税按面积和套数，首套90平以下1%、90平以上1.5%；满两年免增值税，不满两年约5.3%；满五唯一免个税，否则1%或差额20%。一套200万的房子，税费可能从2万到十几万不等，签约前让中介列清单。

过户后3到5个工作日出新证。贷款买家还要办抵押登记，再等银行放款给卖家。交割时抄水电燃气表、结清物业费、办有线电视和宽带过户，户口迁出写进合同并留尾款约束。

常见错误：没查查封就付定金、税费口头承诺没写合同、尾款不留导致户口不迁、物业欠费没核。每一步留书面凭证，转账备注用途，比事后追责有用。