二手房过户税费怎么算？100万房子差出4万元的真实账

同样一套100万元的二手房，有人税费交1.5万元，有人交5.5万元，差别在房屋性质和持有年限。买房前先把这笔账算清楚，比砍价2万元实在。

先看契税，这是买方必交的。首套90平方米以下1%，90平方米以上1.5%；二套90平方米以下1%，90平方米以上2%；三套及以上一般3%。100万元、95平方米、首套，契税1.5万元。

增值税看卖方。房产证满2年免增值税；不满2年按5%左右征收，100万元房子约5万元。这里的关键是「满2年」按契税完税时间或房产证登记时间孰先算，不是按交房时间。

个人所得税同样看卖方。满五唯一（持有满5年且是家庭唯一住房）免征；不满足的按差额20%或全额1%征收，多数城市可选，100万元房子全额1%就是1万元。常见错误是买方以为税费全由卖方承担，实际合同里常写「税费各自承担」或「买方承担全部」，签字前逐字看。

案例对比：A房95平方米、满五唯一、首套，买方只交契税1.5万元；B房同面积、满2年不满5年、非唯一，买方契税1.5万元加个税1万元，合计2.5万元；C房不满2年，再加增值税5万元，合计7.5万元。同一价位，税费差6万元。

其他费用别漏：中介费通常总价1%到2%，100万元就是1到2万元，可谈；贷款评估费300到500元；登记费80元；印花税5元。维修基金看当地，有的随房转移不另交。

三个避坑点：第1，合同写明「税费按国家规定各自承担」，别口头约定；第2，签约前到不动产登记中心拉产调，确认有没有抵押、查封；第3，继承或赠与取得的房子再出售，个税可能按差额20%征，税费比普通买卖高，一定提前问清。