二手房过户税费怎么算：满五唯一能省多少，一张表说清

买二手房，税费常由买方承担，算不清容易超预算。以一套总价200万元、90平米以下的普通住宅为例，分三种情况对比。

情况一：满五唯一。卖方房产证满5年且是家庭唯一住房，免增值税、免个税。买方只交契税，首套1%，即2万元；二套1%到3%，看城市。这是最省的情形。

情况二：满二不满五。免增值税，但个税按差额20%或总价1%征收，多数城市可选1%，即2万元。加上契税2万元，合计约4万元，比满五唯一多2万元。

情况三：不满二。增值税按5%左右征收，200万约10万元，再加个税2万、契税2万，合计约14万元。所以“满二”和“不满二”差别最大，签约前一定看房产证登记日期。

常见错误是听信“税费可以做到很低”。低报成交价避税，网签价低于评估价时，税务按评估价核定，照样补税，还可能被认定偷税。如实申报最稳。

契税优惠看家庭住房套数。首套90平米以下1%，90平米以上1.5%；二套90平米以下1%，以上2%；三套及以上多数城市3%。离婚析产、继承得来的房产，认定规则不同，提前问税务窗口。

流程上，先签合同、付定金，再到不动产登记中心网签、缴税、过户，一般5到10个工作日拿新证。带齐身份证、户口本、婚姻证明、原房产证、买卖合同。税费当天刷卡，保留完税凭证。

记住三个日期：房产证登记日期决定是否满二满五，契税完税日期可作参考，家庭住房套数以过户时实际拥有为准。算税费前先拉一份家庭房产查询记录，比口头估算靠谱。