二手房过户全流程9步，从签约到拿证

二手房交易环节多，买卖双方各跑几趟，材料不齐就卡住。按9步走，普通全款交易从签约到拿新证约15到30个工作日，贷款交易再加15到20天。

第1步，核验产权。买方凭身份证到不动产登记中心查档，确认产权人、抵押、查封状态，费用常见几十元。有抵押的，先约定解押时间和费用承担。第2步，签买卖合同。写清总价、付款节点、交房时间、户口迁出时限、违约条款，定金常见总价5%以内。

第3步，网签备案。多数城市要求网签，现场或线上办，当天可完成。第4步，买方备贷款材料（全款跳过）。收入证明、银行流水6个月、征信报告，审批常见7到15个工作日。注意流水要覆盖月供2倍。

第5步，缴税。契税按面积和套数，首套90平方米以下常见1%，90平方米以上1.5%；增值税看是否满2年；个税看是否满五唯一。一套200万元、满五唯一的房子，税费可能只有2万元契税，差一套条件能差出十几万元。第6步，递件过户。买卖双方到场，带身份证、户口本、婚姻证明、房产证、合同、完税凭证。

第7步，领取新证。常见3到5个工作日，部分城市当天出证。第8步，物业交割。抄水电气表底数，结清物业费、供暖费，交接钥匙、门禁卡，签交割单。第9步，户口核验。买方到派出所查原户口是否迁出，合同里约定逾期迁出按日万分之五付违约金。

常见错误有三个：一是先交钱后查档，房子有查封，钱难追；二是贷款未批就过户，尾款悬空；三是物业费欠缴没查，入住后被追缴。

时间安排上，签约到过户控制在30天内，贷款审批慢的要提前和卖方书面约定顺延。所有付款走银行转账，备注“购房款”，别用现金。留一份完整材料复印件，后续办水电气过户还要用。