二手房过户流程走一遍：从签约到拿证通常要跑几趟

今年三月帮父母卖了套老房子，买方是第一次置业的小夫妻，全程跟着跑，正好把流程记下来。从签合同到拿新证，一共跑了4趟，历时38天。

第1趟，签买卖合同和网签。带身份证、户口本、房产证、婚姻证明。网签在不动产登记中心或指定网点办，当场出网签合同。定金一般2到5万元，写进合同。注意查房屋是否有抵押、查封，让卖方当场拉产调，10分钟出结果。

第2趟，贷款面签（买方全款可跳过）。买方带收入证明、银行流水（近6个月）、征信报告。审批周期7到15个工作日。这期间买卖双方去税务局做核税，首套房90平方米以下契税1%，90平方米以上1.5%，满两年免增值税，满五唯一免个税。

第3趟，过户递件。双方到场，带网签合同、完税证明、身份证、房产证。窗口受理后一般3到5个工作日出新证。工本费80元，登记费几十元。有的城市支持线上预约，能省排队两小时。

第4趟，领证和交割。买方领新证，卖方收尾款（贷款客户等银行放款，通常过户后5到10个工作日）。同日办物业交割：抄水电燃气表、结清物业费、交接钥匙和门禁卡。

常见错误列一下：1）合同没写户口迁出时限，卖方拖着不迁；2）没约定交房标准，家电被搬空；3）买方贷款批不下来，定金退不退没写清楚；4）税费承担方口头约定，到窗口扯皮。

对比全款和贷款。全款买家流程快，最快15天拿证；贷款买家多一道面签和放款，普遍30到45天。着急用钱的卖方，可以在合同里写明“贷款未获批则合同解除，定金退还”，双方都踏实。

最后提醒，所有票据留好，契税发票、完税证明、维修基金票据，以后卖房或落户都可能用到。流程不复杂，怕的是细节没写进合同。