二手房过户要交哪些税，满五唯一和不满二差多少钱

买二手房，税费由谁承担、交多少，是签约前必须算清的账。核心看三个条件：房子是否满两年、是否满五年、是否家庭唯一住房。以一套100平米、总价200万元的普通住宅为例算一算。

契税由买方承担。首套房90平米以下按1%，90平米以上按1.5%；二套房90平米以上常见按2%（部分城市3%）。100平米首套契税为200万×1.5%=3万元。这是买方的固定支出，签约前确认家庭住房套数认定口径。

增值税由卖方承担，但常转嫁到房价。房子满两年免征，不满两年按5%左右征收（含附加）。200万的房子不满两年，增值税约10万元，这笔钱最终往往体现在谈判价格里。满两年是条硬线，差几个月税费差一大截。

个人所得税同样看“满五唯一”。满五年且是家庭唯一住房，免征；不满足的，按差额20%或全额1%征收（各地口径不同）。200万的房子若按全额1%算，个税2万元。签约前让卖方提供房产证和家庭住房证明，确认是否符合免征条件。

组合起来看差距：满五唯一的房子，买方只交契税约3万元；不满两年且不唯一的房子，增值税约10万加个税约2万，再加契税3万，总税费可能15万元左右，差距超过10万元。这就是为什么同一小区房源价格差一截。

其他费用别漏：中介费常见1%-2%（200万约2-4万元，可谈）；贷款评估费几百元；登记费80元左右；物业供暖欠费要在交房前结清。签约时列一张费用清单，写明每项由谁承担。

两个常见错误：只听中介说“税费很少”，没让卖方出示房产证日期；合同没约定税费超出预估时如何分担。建议签约前到不动产登记中心或税务窗口做一次税费预核，花半天时间，避免交房时多掏几万元。